Apa Itu PBG dan Apa Bedanya dengan IMB?
Jawaban singkat
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) adalah perizinan bagi pemilik untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan gedung sesuai standar teknis. Sejak PP 16/2021 berlaku pada 2 Februari 2021, pemerintah daerah menerbitkan PBG, bukan lagi IMB. IMB lama tetap berlaku sampai izinnya berakhir. PBG menilai rencana bangunan terhadap standar teknis sebelum konstruksi.
Singkatnya
- PBG adalah perizinan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai standar teknis (PP 16/2021 Pasal 1 angka 17).
- Pasal tentang izin mendirikan bangunan di UU 28/2002 telah dihapus oleh Perpu 2/2022 yang ditetapkan dengan UU 6/2023.
- IMB yang terbit sebelum PP 16/2021 tetap berlaku sampai dengan berakhirnya izin (PP 16/2021 Pasal 346 ayat (2)).
- PBG diurus sebelum membangun; SLF diurus setelah bangunan selesai dan sebelum dimanfaatkan.
- Konsultasi perencanaan gratis, tetapi retribusi PBG dibayar sebelum PBG terbit dan besarnya ditetapkan tiap daerah.
Banyak orang masih menyebut izin bangunan dengan istilah "IMB". Dalam peraturan yang berlaku sekarang, istilah yang dipakai adalah PBG. Artikel ini menjelaskan arti PBG, apa yang berubah dari IMB, dan bedanya dengan SLF. Pernyataan hukum disertai rujukan ke naskah resmi; butir yang belum terverifikasi ditandai jelas.
Apa pengertian PBG menurut peraturan?
PP 16/2021 Pasal 1 angka 17 mendefinisikan PBG sebagai berikut:
"Persetujuan Bangunan Gedung yang selanjutnya disingkat PBG adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik Bangunan Gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat Bangunan Gedung sesuai dengan standar teknis Bangunan Gedung."
Rumusan yang sama juga ada di tingkat undang-undang, yaitu Pasal 1 angka 19 UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung sebagaimana diubah oleh Pasal 24 angka 1 Perpu 2/2022. Perpu itu ditetapkan menjadi undang-undang dengan UU 6/2023.
Dari definisi itu, PBG mencakup lima jenis kegiatan:
- membangun baru,
- mengubah,
- memperluas,
- mengurangi, dan/atau
- merawat bangunan gedung.
Tolok ukurnya adalah standar teknis bangunan gedung. PBG harus diajukan pemilik sebelum pelaksanaan konstruksi (PP 16/2021 Pasal 253 ayat (4)), dan konstruksi baru boleh dimulai setelah PBG diperoleh (Pasal 263 ayat (1)).
Bagaimana IMB berganti menjadi PBG?
Perubahannya terjadi di dua tingkat peraturan.
Di tingkat undang-undang. Naskah asli UU 28/2002 Pasal 8 ayat (1) huruf c memuat "izin mendirikan bangunan gedung" sebagai persyaratan administratif. Perpu 2/2022 Pasal 24 angka 5 menyatakan "Pasal 8 dihapus", sementara Pasal 24 angka 1 memasukkan definisi PBG ke Pasal 1 UU 28/2002. Pasal 23 Perpu yang sama menyebut tujuan perubahan ini: memberi kemudahan bagi masyarakat, terutama pelaku usaha, dalam memperoleh PBG dan sertifikat laik fungsi.
Di tingkat peraturan pemerintah. PP 16/2021 berlaku sejak 2 Februari 2021 dan mencabut PP 36/2005. Pasal 347 ayat (2) mewajibkan pemerintah daerah kabupaten/kota menyediakan PBG paling lambat 6 bulan sejak PP tersebut berlaku.
Apa beda PBG dan IMB?
Tabel di bawah membandingkan rumusan dalam teks peraturan, bukan praktik layanan di daerah tertentu.
| Aspek | IMB | PBG |
|---|---|---|
| Rumusan resmi | Penjelasan Pasal 8 ayat (1) huruf c UU 28/2002 (naskah asli) | PP 16/2021 Pasal 1 angka 17; UU 28/2002 Pasal 1 angka 19 setelah diubah |
| Inti pengertian | Surat bukti bahwa pemilik "dapat mendirikan bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan dan berdasarkan rencana teknis bangunan gedung yang telah disetujui" | Perizinan untuk "membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat" bangunan gedung |
| Tolok ukur | Rencana teknis yang telah disetujui pemerintah daerah | Standar teknis bangunan gedung |
| Tahapan yang diatur | Tidak dibahas di artikel ini karena peraturan pelaksananya (PP 36/2005) sudah dicabut | Konsultasi perencanaan, lalu penerbitan (PP 16/2021 Pasal 253 ayat (5)) |
| Status sekarang | Pasal 8 UU 28/2002 dihapus; IMB yang sudah terbit tetap berlaku sampai izinnya berakhir | Berlaku untuk permohonan sejak PP 16/2021 |
Perbedaan yang paling terasa bagi pemohon ada di cara penilaiannya. Dalam PBG, dokumen rencana teknis diperiksa dan disetujui melalui konsultasi perencanaan oleh Tim Profesi Ahli (TPA) atau Tim Penilai Teknis (TPT) (PP 16/2021 Pasal 253 ayat (6) dan Pasal 254 ayat (2)). Hasilnya adalah surat Pernyataan Pemenuhan Standar Teknis, yang kemudian dipakai untuk memperoleh PBG (Pasal 256).
Apakah IMB lama masih berlaku?
Ya, dengan batasan. PP 16/2021 Pasal 346 ayat (2) berbunyi:
"Bangunan Gedung yang telah memperoleh izin mendirikan bangunan dari Pemerintah Daerah kabupaten/kota sebelum Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku, izinnya masih tetap berlaku sampai dengan berakhirnya izin."
Halaman FAQ portal SIMBG memakai rumusan operasional yang sedikit berbeda: IMB lama dinyatakan masih berlaku sepanjang bangunan telah terbangun dan tidak mengalami perubahan. Menurut FAQ yang sama, pemilik IMB yang belum memasuki tahap konstruksi mengajukan PBG melalui SIMBG.
Bagaimana proses PBG secara garis besar?
PP 16/2021 Pasal 253 ayat (5) membagi proses PBG menjadi dua tahap:
- Konsultasi perencanaan: pendaftaran melalui SIMBG, pemeriksaan pemenuhan standar teknis, dan pernyataan pemenuhan standar teknis (Pasal 253 ayat (7) dan (9)). Tahap ini tanpa dipungut biaya (Pasal 253 ayat (8)).
- Penerbitan: penetapan nilai retribusi, pembayaran retribusi, lalu penerbitan PBG (Pasal 261 ayat (1)).
Pemeriksaan dilakukan oleh TPT untuk rumah tinggal tunggal 1 lantai sampai 72 m² dan 2 lantai sampai 90 m², serta oleh TPA untuk bangunan lainnya (Pasal 254 ayat (3) dan (4)). Rincian langkah-langkahnya ada di Panduan Lengkap PBG.
Apa hubungan PBG dengan tata ruang?
Fungsi bangunan dalam PBG harus cocok dengan peruntukan lokasinya.
- PP 16/2021 Pasal 8 ayat (1): bangunan gedung harus didirikan pada lokasi yang sesuai dengan ketentuan RDTR. Jika RDTR belum tersedia, berlaku peruntukan lokasi dalam rencana tata ruang (ayat (2)).
- PP 16/2021 Pasal 19 ayat (3) dan (4): ketentuan peruntukan dan intensitas bangunan, misalnya KDB dan KLB, dimuat dalam KRK yang didasarkan pada RDTR dan/atau RTBL.
- UU 28/2002 Pasal 6 setelah diubah Perpu 2/2022: fungsi bangunan dicantumkan dalam PBG.
Portal SIMBG juga menyebut izin pemanfaatan ruang dan izin lingkungan sebagai dokumen prasyarat yang perlu dimiliki sebelum mengajukan permohonan PBG. Nama dokumen tersebut menurut peraturan tata ruang dan lingkungan yang berlaku belum terverifikasi oleh situs ini.
Apa beda PBG dan SLF?
PBG dan SLF sering tertukar. Keduanya mengurus hal yang berbeda pada waktu yang berbeda.
| Aspek | PBG | SLF |
|---|---|---|
| Kapan diurus | Sebelum konstruksi dimulai (PP 16/2021 Pasal 253 ayat (4)) | Sebelum bangunan dimanfaatkan (Pasal 274 ayat (2)) |
| Yang dinilai | Dokumen rencana teknis terhadap standar teknis | Kelaikan fungsi bangunan yang sudah terbangun |
| Pemeriksa utama | TPA atau TPT dalam konsultasi perencanaan | Untuk bangunan baru, hasil inspeksi penilik menurut portal SIMBG (pasal PP 16/2021 tentang hal ini belum terverifikasi) |
| Definisi | Pasal 1 angka 17 | Pasal 1 angka 18 |
Singkatnya, PBG menjawab "boleh dibangun seperti rencana ini?", sedangkan SLF menjawab "bangunan yang sudah jadi ini laik dipakai?".
Apakah aturan PBG sama di tiap daerah?
Kerangka dasarnya nasional, tetapi beberapa hal ditetapkan masing-masing daerah:
- Retribusi. UU 1/2022 Pasal 88 ayat (4) huruf a dan ayat (5) menetapkan PBG sebagai objek retribusi daerah. Harga satuan retribusinya ditetapkan pemerintah daerah kabupaten/kota (PP 16/2021 Pasal 261 ayat (5)).
- Ketentuan tata ruang dan tata bangunan setempat, seperti RDTR dan KRK.
- Peraturan daerah tentang bangunan gedung dan retribusi di daerah masing-masing.
Ketentuan daerah berbeda-beda; cek JDIH dan layanan perizinan pemerintah daerah Anda. Daftar peraturan yang sudah kami periksa ada di indeks regulasi.
Bagaimana memeriksa sendiri dasar hukumnya?
- Baca naskah peraturan di database peraturan resmi. Tautan ke naskah yang dirujuk ada di kotak Dasar hukum di bawah.
- Untuk alur aplikasi dan status permohonan, rujuk portal SIMBG beserta panduan pemohon di dalamnya.
- Istilah teknis di artikel ini dijelaskan di glosarium.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah konsultasi perencanaan PBG dipungut biaya?
Tidak. PP 16/2021 Pasal 253 ayat (8) menyatakan konsultasi perencanaan diselenggarakan tanpa dipungut biaya. Yang dibayar adalah retribusi PBG pada tahap penerbitan (Pasal 261), dan besarnya bergantung pada harga satuan retribusi yang ditetapkan pemerintah daerah kabupaten/kota.
Berapa lama pemeriksaan dokumen PBG?
Untuk pemeriksaan oleh TPA, paling banyak 5 kali dalam kurun paling lama 28 hari kerja, dan pemeriksaan pertama paling lama 3 hari kerja sejak pendaftaran (PP 16/2021 Pasal 254 ayat (8) dan (9)). Untuk rumah tinggal tunggal 1 lantai sampai 72 m² atau 2 lantai sampai 90 m², pemeriksaan oleh TPT paling lama 5 hari kerja (Pasal 257 ayat (1)). Waktu untuk perbaikan dokumen dan pembayaran retribusi tidak termasuk dalam angka tersebut.
Apakah renovasi rumah memerlukan PBG?
Tergantung jenis pekerjaannya. PBG perubahan diperlukan antara lain untuk perubahan fungsi, lapis, luas, tampak, spesifikasi komponen yang memengaruhi keselamatan atau kesehatan, dan perkuatan terhadap kerusakan sedang atau berat (PP 16/2021 Pasal 262 ayat (2)). PBG perubahan tidak diperlukan untuk pekerjaan pemeliharaan dan perawatan (Pasal 262 ayat (3)).
Rumah saya sudah berdiri tetapi belum punya IMB atau PBG. Apa yang harus diurus?
PP 16/2021 Pasal 346 ayat (3) menyatakan bangunan yang telah berdiri dan belum memiliki PBG harus mengurus SLF untuk memperoleh PBG. Pasal 262 ayat (4) menyebut penerbitan PBG untuk bangunan yang sudah ada dilakukan bersamaan dengan penerbitan SLF.
Apakah PBG yang sudah terbit bisa dicabut?
Bisa. Pemohon wajib menyampaikan jadwal dan tanggal mulai konstruksi melalui SIMBG sebelum konstruksi dimulai. Jika tidak disampaikan setelah klarifikasi paling banyak 2 kali dalam kurun paling lama 6 bulan sejak PBG terbit, PBG dicabut dan dinyatakan tidak berlaku, lalu pemohon harus mendaftar ulang (PP 16/2021 Pasal 263 ayat (3) sampai (8)).
Apakah rumah kecil wajib memakai jasa perencana?
Untuk rumah tinggal tunggal 1 lantai dengan luas lantai paling banyak 72 m² dan 2 lantai paling banyak 90 m², dokumen rencana teknis dapat disediakan sendiri oleh pemohon, yaitu dengan ketentuan pokok tahan gempa, desain prototipe, atau tetap direncanakan penyedia jasa perencanaan. Dokumennya boleh digambar sederhana asalkan informasinya lengkap (PP 16/2021 Pasal 252 ayat (4) dan (5)).
Dasar hukum
- Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (membuka sumber primer di tab baru)
- Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja (membuka sumber primer di tab baru)
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (membuka sumber primer di tab baru)
- Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (membuka sumber primer di tab baru)
- Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (membuka sumber primer di tab baru)